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手续不齐的"尾房"再好也不应买

发布时间:2014-07-24  来源:半岛晨报  点击:
  前不久我的一个朋友购买了某小区一套开发商剩下的“尾房”,按照规定的日期和开发商提供的有关手续到交易所办理房屋产权证书,但是去了之后相关工作人员却说“此套房早已在一年前就被开发商抵押给了银行,要等抵押解除后,才能办理产权证。”想知道,这是怎么回事儿?以后我们还敢不敢买“尾房”?
  答:“尾房”产生的原因大概有三种:一是“问题尾房”,如因资金、债务问题抵押给银行的房子,或者法院查没的房子,或者抵给工程单位的房子,这类房源里不乏朝向、户型、楼层不错的房子;二是前期销售时,由于开发商的“惜售”而滞留下的房源,也有可能是另有用途或是留着自用等,该类房源多数为优质房;三是楼盘手续本身没有任何问题,但是由于营销开始阶段多种原因没有形成市场认可而形成的“尾房”。比如,楼层过高、过低,面积过大的房源。如复式房,由于总价比较高,受众面比较窄,还没有找到合适的买家。该类房子一般也不存在质量问题。
  在购买“尾房”时一定要先了解成为“尾房”的原因。网友“汪友”的朋友所买的“尾房”应该是第一类“尾房”。如果选房时碰到这一类手续不齐办不了产权证的“尾房”,就算房子再好,价格再低也不能购买。但是,若是后两类“尾房”,在户型、朝向、楼层等方面都可以权衡利弊,综合考虑再行定夺,只要价格合适可以放心购买。
  读者张先生:最近一直奔波于各个售楼处,一心只为买到尾房。按张先生的逻辑:尾房比新房在价格上更具优势。这两年房价越升越高,虽然今年房价有一定松动,但是仍旧是一个高高在上的状态,而尾房一般至少是一年前开盘的,售价自然不会像新房那样高,有些房子还会降价销售。并且“尾房”多为现房,自己还可以实实在在地看到成品,了解小区的物业管理等,减少购房风险。但听说购买“尾房”也存在一定的风险,想请教,购买“尾房”都要注意哪些问题?
  答:专业人士认为,选择尾房应注意三大事项:
  首先,弄清尾房形成的原因。买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房,购房者应该仔细、客观判断开发商实力、项目价值、未来居住环境及状况,从而有效避免购到“烂尾房”。
  其次,别被低价冲昏头脑。在挑选尾房的过程中,要认真比较,择优购买,切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。要通过多方面的考察和权衡,避免购买建造质量差或缺乏竞争力的过于落后的物业。
  最后,尾房证件、手续信息不容忽视。尾房的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒,购买尾房首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了。购买前要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押,如已被抵押,要弄清抵押期限,怎样解除抵押;如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等等。
  此外,最好再多询问一下该楼盘的业主对该房的评价,多方面考察核实房子的品质后再决定购买。
     “刘刘”:看房子有一年时间了,一直也没遇到合适的。听朋友介绍说尾房的安全性更高,而且更便宜一些,自己也对尾房动了心。现在一心想要淘到合适的尾房,但是也看到不少因为买了尾房而办不下来产权证的实例,自己实在也感到担忧。“我已经看了好几个项目的房子,有时候价格便宜的不敢买怕是产权有问题。价格高的又不甘心。”想知道,究竟应该怎样淘尾房?有哪些渠道可以淘到好的尾房?
  答:有关专家指出,尾房首先是在价格上,与新楼盘相比有一定优势。在价格、付款方式等的谈判中,购房者有相对较大的主动性和议价空间,从而能够获得更多实惠,而且房屋质量也与新盘不相上下。通常寻找尾房可以从以下四个渠道入手:
  一、中介公司:有尾房房源的中介公司有两种,一种是以二手房销售为主的中介公司,另一种是完全代理尾房的中介公司。一般大的中介公司都有尾房房源。但购买时要注意,有些中介公司是代售,赚取的是佣金;有些公司则是收购之后销售,以赚取其中差价。同地段同品质的一套尾房房源,在这两类公司里,售价并不一致,需要消费者多加辨别。
  二、开发商或物业公司:多转转售楼处或物业公司总会有些收获。项目销售到尾盘阶段,一些开发商为降低成本,不再打广告,或者干脆就把尾房移交给物业公司代销或者开发商留下一两个销售人员销售尾房。
  三、网站:房地产专业网站上总有尾房的踪迹。
  四、拍卖行:因债务问题,银行、法院手中经常会有亟待处理的商品房,这部分房源一般都会被交到拍卖行,集中拍卖。其中不乏好地段、好户型的房子。
  相关知识课堂尾房有哪些优势?
  解释:尾房并非一无是处,事实上,尾房也有不少优势:
  1.绝对的现楼,多数尾房立即就可办理产权和入住,不易产生产权纠纷,也规避了风险。
  2.尾房属于销售扫尾阶段,一般发展商会采取降价促销手段,因此相对价格便宜。
  3.成熟的房子,具有与前期现楼一样的社区配套、环境规划、物业管理等方面的优势。
  4.房子本身的质量问题也已经通过了时间的检验,该暴露的问题大多已经暴露出来了,风险比较小。
  5.尾房在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力很多。
  6.有的楼盘有部分内定、内部认购的,经理们首先选定的,但后来没了下文,也就留下来了。选到这样的尾房是绝对的“物超所值”。
  7.价格、付款方式及谈判中有相对较大的主动性和议价空间。
  8.相对二手房交易,尾房还具有公对私交易,未经转手,交易费用低,安全度更高的优势。
  尾房也有真假之分?
  解释:通常,只有那些销售得差不多的楼盘剩余的单元才叫尾房,长时间销售不出去,或者工程长期拖延的只能叫空置房和烂尾楼。开发商对于尾房销售的心态也是多种多样的,有的急于回笼资金而选择优惠促销,有的已完成销售目标,剩余产品卖一套赚一套,并不急于销售。

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