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开发商逾期办证违约责任如何承担?

发布时间:2014-07-24  来源:半岛晨报  点击:
  【问题】在商品房买卖合同纠纷案件中,针对逾期办证的违约责任问题,如遇下列情形,应当如何把握?(1)双方合同约定,违约责任的承担方式仅为继续办理或协商解决;(2)不能按时办证的责任不在于合同双方,而是由于政府的行政行为等其他原因;(3)诉讼时效的起算点如何确定?【律师解析】关于逾期办理房屋权属证书的违约责任,合同有约定的,按约定处理。这是对逾期办理权属证书应承担违约责任的规定,属于法定的违约责任。因此,在合同没有约定的情况下,若当事人主张违约责任,则按【法律链接】中的规定确定当事人应否承担违约责任。
  当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定,属当事人意思自治范畴。但在合理的宽限期内,仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成,且符合【法律链接】中之规定的,应当承担违约责任。
  因政策调整等因素导致逾期办理权属证书,买受人主张违约责任的,不予支持。
  因出卖人的原因导致有关机构不予办证,买受人主张违约责任的,应予支持。
  关于违约金的诉讼时效起算点,有约定的,自约定期限届满之次日起算。承担法定违约责任的,按法定期限届满之次日起算。【法律链接】《商品房买卖合同司法解释》第十八条,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  【律师提醒】办理权属证书即老百姓俗称的办产权证,是开发商的重要义务,是购房者的基本权利,逾期办理可能导致孩子无法上学,无法落户,无法转让,给购房者造成重大损失。开发商要想尽一切办法,按约定或最短时间内完成法定义务,利用合同条款及法律规定欺骗购房者,从长远看,得不偿失。
 

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