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中国楼市不会崩盘 房地产投资下降令经济放缓

发布时间:2014-04-23  来源:中国新闻网  点击:
  在中国国际经济交流中心举办的第58期“经济每月谈”上,权威专家指出,中国房地产市场不会崩盘,房价会出现下跌,但不会出现整体性急跌。专家建议调控政策微调,降低房地产投资下滑对未来中国经济增速的影响。   房地产投资下降令经济放缓   很多经济学家包括国内一些学者对中国经济唱空。比较有代表性的是IMF的报告,认为世界经济发展动力从发展中国家转移到发达国家。美国经济已经好转,而发展中国家过去五年资产价格没有调整。这里的资产价格主要是指房地产市场。“这样类似的报告及看法对中国房地产市场价格预期带来一定负面影响。”国家信息中心经济预测部部长祝宝良说。祝宝良分析,一季度经济增速放缓主因是投资回落,包括制造业、房地产和基础设施三大领域都在下降,其中房地产投资下降比较严重,到4月份增速已经回落到14%。房地产投资和基础建设投资下降导致对冶金、建材行业需求下降,工业增速也下降。   国务院发展研究中心学术委员会副秘书长张立群表示,房地产投资回落是一季度投资回落的主因。在制造业、基础设施和房地产投资三项中,基础设施和房地产投资更有主导性。未来,基础设施投资有政策支持基本保持走稳态势,制造业投资取决于产能调整。 “目前房地产进入转型升级过程。这一过程与房地产发展环境的变化紧密相连。过去几年,房地产业在一、二线城市发展空间日益狭窄之后,开始抢抓城镇化机遇,导致三、四线城市楼盘的建设发展比较快。目前对经济走势影响不确定的风险在房地产投资。”他分析说。   国家信息中心经济预测部部长祝宝良认为,今年下半年及二季度经济下行的压力仍存,主要看投资,房地产的风险就是信用风险,从去年开始房价预期已经开始改变。   警惕投资投机性炒作影响房价   部分二、三线城市先后出现了房价下调的情况,房地产市场“崩盘”说尘嚣甚上。如何看待房地产市场价格走势,祝宝良判断,“我认为在供需关系上,中国房地产不会出现暴跌。总体看,今年房地产投资增速会继续放缓,但不至于出现大的问题。”   通过研究发现,刚性需求影响中国房价上涨40%。刚性需求正在发生变化,1981~1991年的婴儿超级增长已经结束。从1981年~1991年每年增长2300万人减少到现在平均每年增长1800万人,对于住房需求的套数下降了2万多套,这是一个转折点。投资性需求加上改善性需求大概占了购房需求的30%。从这个角度看,中国房价可能处于一个下跌通道。从需求看是回落的,但房地产供给这几年是增加的,保障性住房每年大概有500万套,商品房每年供给1100万套。   制造业增速放缓及利率走向,对房地产短期影响也很大。“预测二季度甚至下半年的经济很重要的问题是看房地产投资和房地产价格。而这跟我们短期资金成本的高企有直接的关系。”祝宝良指出。   张立群认为,中国经济增速从10%以上的高增长区间回调到7%~8%之间的中高增长区间,制造业、服务业的发展在减速,这导致三z、四线城市出现了制造业、服务业和造城运动一定的脱节。过去几年投机投资性买房对三、四线城市房地产市场形成了支持,但在预期下降背景下,三、四线城市需求不足问题开始凸显,卖房难出现。   他表示,“未来新型城镇化的推进会逐步把城市群的发展空间拓宽,给房地产更大的发展空间。在此过程中,房地产行业之间的洗牌会开始,将导致房地产投资增速放缓。但这是一个温和调整的过程,不会出现楼市崩盘。”   张立群指出,总体看,一、二线城市房地产市场还是供不应求。对于限购,长效机制还没有建立,如房地产税的立法,包括不动产的登记等制度建设并未到位,应该高度警惕投资投机性的炒作活动对于房价的影响。目前三、四线城市房价下降,会影响一线城市买房预期。市场观望导致的购买存量累计下来,在一线城市和二线城市基本上是居住性需求占主导,不会等待很长时间,一旦未来“刚需”不愿意等下去,到下半年集中释放,将对未来一、二线城市特别是一线大城市房价形成上涨压力。   国际经济交流中心经济研究部副部长张永军表示,现在房价下降的城市数量尚在一定范围内,房价下降幅度不是很大。另外,中国房价下降不会像房价对美国经济影响那么大—美国房地产有金融衍生品,中国房地产调控比美国更为严格。“目前房地产市场确实出现了变化,我们要正视其中的风险,但要认真分析房地产对经济的实际影响,不要夸大负面影响。”张永军说。   政策需微调稳定市场预期   房地产市场风险正在成为影响中国经济发展最不确定的因素,这已成为国内外学者的共识。与会学者认为,一定的政策微调将使房地产市场风险可控。   张立群认为,房地产未来发展最重要的因素是货币政策,需保持合理的流动性,特别是利率水平。同时,中国房地产发展的基本问题还是增加供给的问题,这对于稳定房地产投资至关重要。如保障房建设、棚户区改造等相关的住房建设,应该抓紧落实。一、二线城市还是供不应求,在基础设施配套支持下,尽快把相关的土地供给能力提高。   祝宝良表示,在上半年五六月份以前,宏观调控政策基本上稳定至目前水平就可以,同时短期内从货币政策上要适当引导利率下行,给市场一个预期,不至于房价下降过快带来一些信用风险的问题。降低存款准备金率和降息还为时过早。此外,房价下跌幅度较大的地区可以考虑适当放开限购措施。   中信证券首席经济学家诸建芳指出,从风险判断,房地产如果出现问题,传导路径比较清楚—如果房地产市场急剧萎缩,房价显著下行,开发商资金链方面连着银行和信托,连着地方政府土地收入,都会受到影响。他认为,房地产市场在各个地区之间差异非常大,是一个地域性很强的市场。政策的处置和引导需要因地制宜,不同地区要差别对待。如果统一出一个政策调控或者支持放松,这都会带来问题。其次,对货币政策保持一定程度的宽松,保持合理的流动性。

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